Taşınmaz satış vaadi, bir taşınmazın satışını isteme hakkını doğuran, bir tarafın belirlenen koşullarda ve tarihte ödeme yapacağını diğer tarafın ise taşınmazı devredeceğini taahhüt ettiği sözleşmedir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları
6098 sayılı Borçlar Kanununun 237. Maddesi “Taşınmaz satış vaadi geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.” şeklindedir.
Ayrıca 4721 sayılı Medeni Kanunun 706. Maddesi de “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklinde düzenlenmiştir.
Bu nedenle geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden bahsedebilmek için sözleşmenin resmi şekilde yapılması zorunludur.
Ayrıca 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. Ve 89. Maddelerine göre de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapma yetkisi noterlere tanınmıştır.
Burada dikkat edilecek husus sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılacak olmasıdır. Yalnızca tarafların imzalarının onandığı sözleşmeler geçersizdir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi İmzalamak İçin Malik Olmak Zorunlu Mudur?
Taşınmaz satış vaadinde, taşınmazın devrini taahhüt eden tarafın, sözleşmenin kurulduğu anda malik olması gerekmez. Sözleşme, niteliği gereği bir taahhüt olduğundan ve ileri bir tarihte satış sözleşmesinin imzalanmasını taahhüt ettiğinden, satış sözleşmesinin yapılacağı anda malik olunması yeterlidir.
Ayrıca taraflar arasında resmi şekilde yapılacak satış vaadi sözleşmesinde ödenecek tutarın ve ödeme şeklinin de açıkça belirtilmesi de zorunludur.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi
Taşınmaz satış vaadinin tapuya şerh edilmesi 4721 sayılı Medeni Kanunun 1009.maddesine göre mümkündür.
Taraflardan birinin istemi üzerine tapuya şerh edilen taşınmaz satış vaadi ile doğan alacak hakkı 3.kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir.
Yapılan şerhin süresi 5 yıldır ve 5 yıl içinde taşınmazın devri gerçekleşmezse şerh re’sen tapudan terkin edilir. Yapılan terkin işlemi sözleşmenin geçerliliğini etkilemez.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri
Taraflar söz konusu sözleşme ile taşınmazın devrini ve sözleşmede kararlaştırdıkları meblağı ödeme borcu altına girerler. Taşınmazı devretme borcu olan taraf edimini yerine getirmezse alıcı açacağı tapu iptal ve tescil davası ile Medeni Kanunun 716. Maddesine göre mülkiyetin hükmen kendisine geçirilmesini isteyebilir.
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemelerinde açılmalıdır.
Taşınmazın devredeceğini taahhüt eden satıcı, taşınmazı devredemezse veya devretmesi imkansız hale gelirse alıcı bu durumda Borçlar Kanununa göre zararlarının tazminini talep edebilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı
Kanun taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için özel olarak bir zamanaşımı süresi belirlememiştir. Bu nedenle Borçlar Kanununun 146. Maddesine göre 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Söz konusu zamanaşımı süresi ifanın mümkün olduğu andan itibaren başlayacaktır. Yasal bir engelin ortaya çıkması durumunda ise zamanaşımı süresi duracaktır.
Av. Murat YILMAZ
